中国 上海 奉贤 南桥镇南桥路 1 号, 邮编 201499

上半年深圳成交供给双增长,2019下半年走势如何? | 市场半年报

 政策

中央坚持“房住不炒”,地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松,房地产金融监管保持收紧态势,整体房地产市场依然处于严格调控状态下。

 成交

2019年上半年深圳共成交商品住宅17681套/172.05万m²,成交面积同比增长33.5%。其中5月成交量达近三年新高。上半年成交均价为53023元/m²,深圳房价继续维持平稳趋势。

 供应

2019年上半年深圳商品住宅供应量18980套/180.97万m² ,供应面积同比增长63.7%,其中二季度市场批售项目较多,整体市场供应量逐步上升。

  库存

截止2019年6月底,深圳商品住宅可售量为27675套/272.99万㎡,可售面积环比减少8.0%。去化周期为9.52个月,降至近半年最低。

 二手

2019年上半年,深圳二手房市场成交31160套/256.34万㎡,成交面积同比下降7.4%。其中3月起市场回暖,成交量增长较快。

  土地

2019年上半年住宅用地推出并成交68.97万m²,同比大幅增长175.3%;住宅用地成交楼面价为32456元/m²,同比大增242.7%,处于历史较高位。

Part 1地方政策

2019年上半年,粤港澳大湾区规划利好深圳,区域一体化稳步推进中;深圳积极推进城市更新有序发展,不断深化住房制度改革

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群。

《纲要》提出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

深圳市拟推出政策,深化住房制度改革

4月29日,深圳市《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住房建设和管理办法》三个政府规章公开征求意见。

深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右。

办法拟规定安居型商品房、人才住房的租金、售价分别为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%、60%左右。

《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》发布

坚持城中村有机更新,更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建;科学合理设置更新单元计划的有效期,更新单元规划在计划有效期内未获批准的,由各区公告失效,3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划;

各区政府应加强监管,杜绝开发企业私下倒卖城市更新项目,降低城市更新成本。对拟开展城市更新的城中村,严禁开发企业私下进驻城中村。

《深圳市人才住房和保障性住房建设标准》(征求意见稿)

6月11日,深圳市住建局发布《深圳市人才住房和保障性住房建设标准》。

根据该标准,人才住房和保障性住房最小套型面积均为35平方米;人才住房最大套型面积不超过150平方米,保障性住房最大套型面积为80平方米。人才住房和保障性住房将配置公共会客厅、公共食堂等个性化配套设施。

  Part 2住宅成交

上半年商品住宅成交量同比增加逾三成,5月成交量达近三年新高

2019年上半年,深圳全市共成交商品住宅17681套/172.05万m²,成交套数同比增长38.1%,成交面积同比增长33.5%。

受调控政策和春节假期的双重影响,2019年1-2月成交量处于低位,3月份起成交量开始回升,至5月份达到近三年的新高,6月份成交量相对下降,整体呈现回暖行情。

1.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区

宝安区和龙岗区是成交主力,宝安区和南山区增长显著

绝对值来看,宝安区和龙岗区仍然是市场成交量最大的两个区域,共计成交商品住宅142.17万㎡,成交面积合计占全市82.0%;宝安区共成交86.14万㎡,领跑全市。

相对值来看,宝安区和南山区成交量均有大幅增加,其中宝安区成交量增加近一倍;罗湖区、龙岗区成交量同比下降。

2.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

刚需户型产品依然为市场成交主力,占比近七成

从面积段来看,2019年上半年70-100m²的刚需中小户型为市场成交主力,成交套数合计占比64.6%,与去年同期相同;90-130m²的户型成交套数较2018年上半年增长13.4%。偏改善户型成交市场占比有逐渐增加趋势。

从价格段来看,市场以总价300-600万元的产品为成交主力,成交套数合计占比67.9%,同比增加1.7%;600万元及以上的产品成交套数占比同比增加了1.8个百分点。

3.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

Part 3住宅供应

上半年商品住宅供应量同比增长约六成,整体市场供应量逐步上升

2019年上半年,深圳共计推出商品住宅18980套/180.97万m² ,供应面积同比增长63.7%。

一季度共推出59.91万m²,推盘量较少,二季度市场批售项目逐渐增多,共推出121.06万m²,整体市场供应量逐步上升。

4.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年,深圳批准预售项目多数分布在宝安、龙岗和南山区,龙岗区批准上市量最大

绝对值来看,2019年上半年,深圳商品住宅新增供应项目主要集中在龙岗区和宝安区两个区域,盐田区、福田区供应量较少,罗湖区半年度供应量为零。

相对值来看,龙岗、宝安、和南山三区的批准上市面积较多,其中龙岗区增长显著,同比增幅达212%,取代宝安区成为批准上市供应量最大的区;宝安区同比去年有7%的下跌。

5.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

Part 4成交价格

上半年新房均价基本保持稳定趋势

2019年上半年,深圳新房住宅成交均价为53023元/m²,同比小幅下跌2.1%,深圳房价连续多个月保持小幅下跌趋势,整体维持稳定趋势。

6.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额,因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据,4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

南山区成交均价为各区最高

2019年上半年,南山区成交均价为94913元/㎡,居各区之首,其次为福田区和罗湖区,成交套数最高的宝安区和龙岗区成交均价分别为49356元/㎡、40866元/㎡。

相对值来看,只有龙岗区成交均价保持小幅增长,其他区域同比均有小幅下跌。

7.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额,因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据,4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

Part 5销供比

2019年上半年,深圳商品住宅销供比为0.95,供略大于求

2019年上半年,深圳商品住宅新增供应面积180.97万㎡,成交商品住宅172.05万㎡,供略大于销,销供比为0.95。

8.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

Part 6去化周期

由于本月成交量的增加,可售面积环比减少,去化周期缩短

截止2019年6月底,深圳商品住宅可售量为27675套/272.99万㎡,可售面积环比减少8.0%。2019年上半年可售商品住宅量持续减少。

去化周期为9.52个月,同比缩短2.88个月,去化周期降至近半年最低。

9.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

Part 7榜单

2019年上半年深圳商品住宅成交金额TOP10

10.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年深圳商品住宅成交面积TOP10

11.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年深圳房企成交金额TOP10

12.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年深圳房企成交面积TOP10

13.jpg

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:若同一个项目由两个企业合作开发,则该项目数据双双记入各个企业中;

销售榜单统计业态包括住宅和公寓,写字楼项目不计入榜单中。

Part 8二手住宅

二手房市场上半年成交套数同比减少7.5%,其中3月起市场回暖,成交量增长较快

2019年上半年,深圳二手房市场成交31160套/256.34万㎡,成交套数同比减少7.5%,成交面积同比下降7.4%。

其中,1-2月二手房市场成交量较低,3月起受“新征信即将实行”传言和房贷利率下调等诸多因素刺激,成交量增长显著,6月二手成交量有所回落。

14.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

Part 9土地市场

土地供需:2019年上半年住宅用地推出并成交68.97万m²,同比大幅增加近2倍,商办用地推出并成交46.42万m²

土地推出:2019年上半年深圳共推出19宗土地,规划建筑面积206.59万m²。其中,住宅用地推出68.97万m²,同比大幅增长175.3%;商办用地推出46.42万m²。

土地成交:2019年上半年深圳共成交17宗土地,规划建筑面积184.28万m²。其中,受住宅用地推出量大幅增长的影响,住宅用地成交大幅增加至68.97万m²;商办用地成交46.42万m²。

15.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地成交价格:2019年上半年,深圳住宅土地成交楼面均价为32456元/m²,平均溢价率为45%;商办用地成交楼面价为9983元/m²

成交楼面均价:2019年上半年,深圳住宅用地成交楼面价为32456元/m²,同比大增242.7%,处于历史较高位;商办用地成交楼面价为9983元/m² ,同比增长31.1%。

溢价率:2019年上半年,深圳住宅用地平均溢价率为45%,2017年起住宅溢价率呈上扬趋势;商办用地平均溢价率为0。

16.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

住宅用地:6月集中推出并成交5宗居住用地,土地出让金总额约224亿元

6月24日,深圳市5宗住宅用地集中挂牌出让,其中宝安、龙华、坪山区各1宗,另外2宗位于光明区。土地总出让面积17.03万㎡,总规划建筑面积68.97万㎡。5宗地块起始总价154.35亿元,最高限制地价合计223.84亿元。

17.jpg

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  展望

2019年上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策发布,将对深圳及周边地区房地产市场产生长期的红利刺激,长期利好深圳市场。同时,在中央坚持“房住不炒”,地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松的背景下,房地产市场未来难有大起大落的行情,楼市成交仍处于理性阶段,房价或将继续维持稳定状态。

2019年上半年,自3月起,深圳成交量与供应量均出现显著增长,5月成交量达近三年新高,二手住宅成交量环比大幅上涨,整体行情高于2018年同期,深圳市场有明显的回升行情。同时,6月份数据显示,深圳新房与二手房成交量较上月有明显回落,市场新房开盘去化效果一般,3月以来的上升行情或难持续。